Khác với họ đóng góp — nơi chi phí kết thúc sau khi chuyển khoản — ở họ này có một dòng chi phí chạy đều mỗi năm, suốt thời gian bạn giữ tài sản. Và nó tồn tại dù bạn có sống ở đó hay không.
Với những người mua theo chương trình mà không chuyển tới sống, đây là nhóm chi phí hay bị đánh giá thấp nhất.
Năm nhóm chi phí thường có
Các khoản bắt buộc theo quyền sở hữu. Thuế và phí gắn với việc sở hữu bất động sản, tính theo năm. Chúng khác nhau hoàn toàn giữa các nơi và chúng không phụ thuộc vào việc bạn có dùng tài sản hay không.
Phí chung nếu tài sản nằm trong một khu hoặc một toà nhà. Chúng có thể tăng, và ở một số nơi có cả các khoản đóng góp bất thường cho việc sửa chữa lớn.
Bảo hiểm. Thường bắt buộc, và mức phí phụ thuộc vào nhiều yếu tố của chính tài sản.
Bảo trì và sửa chữa. Nhóm này khó dự đoán nhất và nó tăng theo tuổi của tài sản.
Và chi phí quản lý, nếu bạn không ở đó và phải nhờ người trông coi hoặc quản lý việc cho thuê.
Nhóm thứ sáu: chi phí của việc ở xa
Nhóm này không xuất hiện trong bất kỳ bảng nào nhưng nó có thật với người không sống tại chỗ.
Mỗi việc cần xử lý — một hỏng hóc, một thủ tục, một tranh chấp nhỏ — đều tốn hơn khi bạn ở cách xa vài nghìn cây số và không nói ngôn ngữ của nơi đó.
Nó có thể là chi phí thuê người xử lý, chi phí đi lại, hoặc đơn giản là thời gian. Hãy ước tính nó thay vì bỏ qua.
Cho thuê có bù được không
Đây là câu hỏi mà nhiều người dựa vào để biện minh cho chi phí sở hữu, và nó cần được trả lời cẩn thận.
Trước hết: chương trình có cho phép cho thuê không, và với điều kiện gì. Nếu không cho phép, câu hỏi này kết thúc ở đây.
Nếu được phép: hãy lấy ước tính về mức cho thuê từ một bên độc lập, không từ bên bán. Và hãy trừ đi những thứ hay bị bỏ quên: các khoảng trống giữa hai người thuê · chi phí quản lý · chi phí duy trì ở mức đáp ứng được người thuê · và nghĩa vụ thuế với thu nhập từ cho thuê.
Câu cuối cùng thuộc về chuyên gia thuế độc lập, và nó thường đổi đáng kể con số cuối cùng — đặc biệt khi bạn có nghĩa vụ ở nhiều nơi.
Cách đưa vào bảng so sánh
Thêm một dòng vào bảng bảy trục: chi phí sở hữu ước tính mỗi năm, và nhân nó với số năm bạn dự kiến giữ tài sản.
Con số ấy cộng vào phần không thu hồi được. Và với thời hạn nắm giữ dài, nó có thể lớn tới mức đổi hẳn thứ tự giữa các lựa chọn.
Nếu tài sản có tạo ra thu nhập, hãy ghi thu nhập ròng ước tính thành một dòng riêng thay vì trừ thẳng — để bạn thấy được cả hai con số và thấy được rủi ro nếu thu nhập không đạt như ước tính.
Kịch bản nên tính trước: giữ lâu hơn dự kiến
Phần lớn người mua theo chương trình tính chi phí sở hữu cho đúng thời hạn ràng buộc. Trên thực tế, thời gian giữ thật thường dài hơn — vì hết hạn không có nghĩa là bán được ngay.
Hãy tính thêm một kịch bản với thời gian giữ dài hơn đáng kể so với thời hạn ràng buộc, và xem tổng chi phí sở hữu ở kịch bản ấy là bao nhiêu.
Con số đó cho biết mức chịu đựng tài chính bạn cần có. Nếu nó vượt quá khả năng của bạn, thì rủi ro không nằm ở chỗ tài sản mất giá — nó nằm ở chỗ bạn có thể bị buộc phải bán vào đúng lúc bất lợi nhất.
Đây là loại rủi ro không xuất hiện trong bất kỳ bảng so sánh nào, và nó là rủi ro thật nhất của họ chương trình này.
Một lưu ý về ước tính
Mọi con số trong bài này phải đến từ nguồn độc lập tại chính thị trường đó: một bên định giá, một luật sư, và một chuyên gia thuế do bạn chọn.
Ước tính từ bên có lợi ích trong giao dịch không phải là ước tính sai — nhưng nó được lập với một mục đích khác, và với một khoản chi ở quy mô này, sự độc lập là thứ đáng trả tiền.
Site này không tư vấn về bất động sản và không nêu con số nào. Mọi nghĩa vụ thuế phải hỏi chuyên gia độc lập ở cả nơi bạn cư trú và nơi có tài sản.
Chi phí sở hữu mỗi năm khoảng bao nhiêu?
Khác nhau hoàn toàn theo nơi và theo loại tài sản. Hãy hỏi một bên độc lập tại chính thị trường đó và tính cho đúng loại tài sản bạn định mua.
Cho thuê có bù được chi phí không?
Chỉ trả lời được sau khi trừ các khoảng trống, chi phí quản lý, chi phí duy trì và nghĩa vụ thuế. Hãy lấy ước tính từ bên độc lập.
Tôi có phải nộp thuế cho thu nhập cho thuê không?
Rất có thể, và có thể ở nhiều nơi cùng lúc. Đây là câu phải hỏi chuyên gia thuế độc lập trước khi tính vào phương án tài chính.
Tôi không sống ở đó thì ai trông tài sản?
Thường phải thuê dịch vụ quản lý, và đó là một khoản chi phí liên tục cần nằm trong bảng của bạn.
