Thị trường bất động sản Ireland và những ưu nhược điểm

No comments

Tổng thể, chỉ số nhà đất quốc gia thấp hơn 33,3% so với thời kì lạm phát từng xảy ra vào thập niên 90.

Theo một công bố mới đây của Văn phòng Trung ương Ireland, giá nhà đất của quốc gia này đang trên đà tăng dù mức tăng khá chậm.

I. Những chuyển biến mới nhất trên thị trường

Giá nhà vừa nhảy lên mức 7,1%, con số được ghi nhận vào tháng 4 năm 2016 khiến giới chuyên môn phải cảnh báo chính phủ về một cuộc khủng hoảng nhà đất mới. Cụ thể, bất động sản thổ cư ở mức 0,3%, tăng 0.6% so với tháng 4 năm ngoái. Ở Dulbin, bất động sản thổ cư dao động tại mức 1,6% , cao hơn 4,6% so với cùng kỳ năm 2015 và cao hơn 5% so với đầu năm. Giá căn hộ ở Dulbin cũng cao hơn 1,1% so với cùng thời điểm năm 2015. Ở những khu vực khác, giá nhà tăng lên 0,6%, cao hơn 9,5% so với tháng 4 năm 2015.

Tuy vậy, mức tăng mới của thị trường được đánh giá là khá chậm. Cụ thể, giá nhà ở Dulbin vẫn thấp hơn 33,3% so với đỉnh điểm đầu 2007, giá căn hộ thấp hơn ở mức 41,5% so với mức cao điểm từng đạt được. Trong khi đó, giá nhà ở các khu vực khác thấp hơn 35,8% so với chỉ số hồi tháng 9 năm 2007. Tổng thể, chỉ số nhà đất quốc gia thấp hơn 33,3% so với thời kì lạm phát từng xảy ra vào thập niên 90.

Phản hồi lại những con số này, Giám đốc Sở hữu Công nghiệp Ireland – Peter Stafford cho rằng sự kiềm hãm đà tăng giá ở Dulbin và những khu vực khác ở Ireland che giấu sự khủng hoảng nhà đất đang tiếp diễn, đặc biệt trong khía cạnh cho thuê và nhà ở xã hội.

“Sự kiềm hãm trong quá trình tăng giá nhà này là tín hiệu tốt cho những người muốn đầu tư. Tuy nhiên, nó ko mang lại nhiều lợi ích cho người có nhu cầu thuê hoặc tìm kiếm nhà ở xã hội. Cuộc khủng hoảng nhà đất ở Ireland đòi hỏi một phản ứng nhanh từ Simon Coveney, tân Bộ trưởng về nhà đất, quy hoạch và chính quyền địa phương”, Peter Stafford nói.

Bên cạnh đó, Giám đốc của Trung tâm Nghiên cứu Savills – John McCartney khẳng định sự thiếu hụt những khoản vay đẩy người dân vào thị trường cho thuê đầy căng thẳng.

“Nó chính xác là những gì chúng tôi đã dự đoán. Giá tăng chậm ở Dulbin vào năm ngoái đã thắt chặt các khoản cho vay thế chấp và buộc người dân phải thuê nhà. Với mức tăng kiềm hãm hiện giờ, những nhà đầu tư sẽ tranh nhau mua và đẩy giá lên. Trong đà tăng của thị trường, Dulbin có thể sẽ trở thành một London thứ hai với những bất động sản đắt đỏ được sở hữu bởi các nhà đầu tư”, John McCartney trả lời phỏng vấn.

Như vậy, có thể hiểu ý của McCartney rằng những bất động sản có thể sẽ lọt vào tay giới đầu tư thay vì được sở hữu bởi những người có nhu cầu ở thực sự. Chưa kể, giới đầu tư này sẽ tiếp tục đẩy giá lên cả ở hai lĩnh vực mua và cho thuê. Với những người cho thuê, đây thực sự là cơn ác mộng khi tiền lương thì cố định trong khi tiền thuê nhà lại tăng theo từng tháng.

Joane Martin, một người phụ nữ cùng gia đình thuê nhà ở Naas, Co Kildare cho biết cô ước mơ được sở hữu một căn nhà nhưng thu nhập không cho phép. Cô và gia đình phải đi thuê, giá nhà thuê ban đầu 950 euros/ tháng nhưng giờ nó nằm trong khoảng 1.200 euros đến 1.300 euros. Gia đình của Martin đang hi vọng rằng họ có thể được trả lương cao hơn để di chuyển đến một khu vực khác có chi phí rẻ hơn.

II. Cội nguồn của vấn đề

Đây không phải lần đầu tiên thị trường nhà đất Ireland đối mặt với những thay đổi lớn. Lịch sử bất động sản Ireland từng ghi nhận những diễn biến lên xuống thất thường của thị trường, những bong bóng nhà đất được hình thành và rồi lại bị đập vỡ. Trong quyền hạn của mình, Ngân hàng Trung ương Ireland đã có nhiều cố gắng trong việc duy trì sự ổn định của thị trường. Bằng cách ban hành luật, cơ quan này đã dập tắt một bong bóng nhà đất vào cuối năm 2014, đưa mức giá bất động sản ở Dulbin về mức phù hợp với ngân sách quốc gia. Cùng thời điểm đó, Ngân hàng Trung ương cũng đóng băng các điều khoản tín dụng khiến giá nhà đất thoát ra khỏi sự lèo lái của các khoản vay và sự kỳ vọng của nhà đầu tư. Thay vào đó, giá được kiểm soát bởi chính nguồn lực cung cầu của thị trường.

Tuy vậy, những nỗ lực này chỉ mang tính chất tạm thời vì gốc rễ của cơn lạm phát vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Vấn đề của thị trường bất động sản Ireland và đặc biệt ở Dulbin là sự thiếu hụt nhà. Mỗi tháng, toàn quốc có khoảng 2000 hộ gia đình được hình thành.Thế nhưng, bằng thời gian đấy, chỉ có tối đa 1000 căn nhà được xây dựng. Tại Dulbin, con số này thậm chí còn ảm đạm hơn, số hộ mới dao động ở mức 1000 hộ nhưng số nhà xây dựng chỉ trong khoảng 150 căn. Hậu quả là nguồn cung trên thị trường ngày càng giảm. Xu hướng giảm ngày càng phổ biến tại các vùng còn lại, không chỉ riêng Dulbin.

Biểu đồ cho thấy tổng số bất động sản trên thị trường kể từ năm 2010. Rõ ràng là nguồn cung đã bị sụt giảm trong giai đoạn 2011 và đầu 2014, kể từ đó hầu như không có tín hiệu phục hồi nào. Những nơi khác của thành phố, tình trạng còn tồi tệ hơn khi nguồn cung đang trên đà giảm mạnh. Nếu so với 4 năm trước đây, thị trường chỉ đáp ứng được gần một nửa nhu cầu. Tình hình đặc biệt ảm đạm ở Dulbin khi dân số của thành phố này lớn hơn nhiều lần so với dân số của các vùng khác trên bản đồ. Vì thế, tính trên bình quân đầu người, Dulbin vẫn tiếp tục đói nhà: chỉ có 27 căn nhà được rao bán cho mỗi 10.000 người, con số này thực sự quá ít ỏi so với tỉ lệ 62 căn nhà cho 10.000 người ở những vùng khác. Sự thiếu hụt nhà đòi hỏi những hành động can thiệp từ chính phủ. Hành động này không chỉ tập trung vào việc đẩy giá nhà lên để kích thích xây dựng mà còn phải điều chỉnh giá sao cho vừa với thu nhập người dân.

Bên cạnh đó, không hẳn là tất cả khía cạnh của thị trường nhà đất Ireland đều tồi tệ.

Biểu đồ cho thấy sự chênh lệch của giá giao dịch với giá niêm yết. Trong khoảng 2010, 2011 và 2012, trung bình giao dịch cuối cùng luôn thấp hơn so với giá ban đầu. Trong suốt giai đoạn 2013 và 2014, thị trường nhà đất Dulbin vươn lên nhanh chóng. Kể từ đó, mối quan hệ giữa giá niêm yết và giá bán nhà, cả ở Dulbin và những nơi khác trở nên tích cực hơn. Điều này có nghĩa là những quyết định mua bán nhà đất không phải chịu những áp lực căng thẳng từ thị trường.

Như vậy, tình hình hiện tại là điểm sáng khá tích cực cho người có nhu cầu mua ở hoặc đầu tư bất động sản. Tuy vậy, người có ý định thuê nhà cần cân nhắc tình hình tài chính để kịp đối phó với những chuyển biến bất thường có thể xảy ra trong tương lai. Bên cạnh đó, họ cũng cần chuẩn bị kế hoạch tài chính để an cư lâu dài.